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投资房产 美国这10个城市的房价更稳定

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发表于 2015-7-28 15:23:19 | 显示全部楼层 | 阅读模式
六月份美国新房销售量有所下降,但住房再销售数量和建筑许可发放量都创新高。目前投资人最关心的莫过于房地产市场的波动情况。  《纽约时报》7月24日文章表示,目前全美整体房价从2012年以来上涨了27%。房产升值对于业主来说是好事,但是,根据经济危机时的经验,如果房价上涨太快,可能导致房产泡沫爆裂,到时会利润缩水、资不抵债、出现止赎潮,以及其它很多意想不到的压力。  所以大部份业主可能会希望房价变化更温和、稳定。其实,小到个人、大到整个金融系统,房产市场表现稳定都会有正面作用。那么目前美国房产市场的发展情况如何,美国哪些城市的房产一直以来呈现比较稳定的状态呢?美国房产市场仍保持复苏  据路透社报导,美国商业部7月24日公布的数据显示,六月份美国新屋销售量仅为整体房产市场的8.1%,比五月份下降了6.8%,是去年11月份以来最低水平,而五月份的销售量从54.6万下调至51.7万。  但是,六月份新屋销售与去年同期相比还是上升了18.1%,说明美国房产市场的复苏态势仍然持续。  美国政府努力通过房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)两家房产抵押贷款公司为首次购房者放宽借贷条件。目前美国房贷利率接近历史最低点。房地产成为最热门投资项目  Bankrate.com网站最近调查了1,000位美国投资者,结果显示,27%受访者认为10年内房地产是最好的投资项目。这是Bankrate调查近三年来,房地产投资首次成最热门投资,高于股票和债券。对于很多投资者来说,与股票和债券相比,房地产这种有形资产令他们更感安心,毕竟房价不是每天更新。  另外,投资者也看房产投资的长期潜在回报。全美20大城市综合房价指数中提到,过去三年来房产投资的年回报率为9.2%,但过去十年来,房产投资的损失率只有0.4%。相比之下,股票投资在过去三年的回报率为14.8%,但是十年回报率仅为5.87%。过去25年来 美国房价比较稳定的城市  据《赫芬顿邮报》报导,金融顾问公司SmartAsset选取了美国前358个大城市,对美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration)关于这些城市从1990年以来的房价数据了进行分析。数据分析过程  在分析过程中,SmartAsset首先统计了各城市的房价从1990年第一季度以来的整体上涨情况,然后计算出这些城市1990年购房者在10年内经历房价下跌的机率。  房价自1990年以来上涨250%的城市的指数为100,没有上涨的为0,中间的城市则分别计算出各自相应的指数。同样,房价下跌可能性为0%,指数则为100,下跌可能性高于58%,指数则为0。最后综合以上分析结果,统计出房价最稳定的城市。分析结果  结果发现,从1990年以来的25年来,前10名最稳定的房产市场中,德克萨斯州有3个城市,所占比例最高,其首府奥斯丁排在第2位,房价上涨242%。德克萨斯州的房产成交价较低、一些城市没有实行严格的分区管制。另外,科罗拉多州、怀俄明州、阿拉斯加州、蒙大拿州和华盛顿州也有城市入围前10名。下面列出这10个房产市场稳定的城市。1. 科罗拉多州波德(Boulder, Colorado)在过去25年来,波德年均房价上涨4%,目前房价大约为1990年的四倍,而没有下跌超过5%的情况。这意味着房价不会暴跌,会有所升值。另外,波德也非常适合科技人才创业。2.德克萨斯州奥斯丁(Austin, Texas)奥斯丁是美国房产最热门的城市之一。在萧条时期,奥斯丁的房价下跌只有3.4%,而圣荷西和西雅图的房价下跌则超过10%。3.北达科他州俾斯麦(Bismarck, North Dakota)在过去30年来,北达科他州的经济一直保持强势。该州目前的失业率仅为2.6%。经济稳定也有助于保持房产市场的稳定。即使在经济萧条时期,房产需求依然很高,止赎率很低,房价下跌少。过去25年间,房价没有低于5%。4.德克萨斯州米德兰(Midland, Texas)米德兰在德克萨斯州西部,过去25年来房价上涨也很多,年均涨幅为3.3%,几乎没有明显的下跌。5. 怀俄明州卡斯珀(Casper, Wyoming)卡斯珀是怀俄明州的第二大城市,由于该地区煤矿和铀矿得到开发,其经济在近年来得到发展。卡斯珀的人口在过去30年来也大幅度增加。经济和人口的增势,使卡斯珀成为过去25年来美国房价上涨最多的城市,上涨了320%,年均上涨率为4.7%。6. 阿拉斯加州安克拉治(Anchorage, Alaska)安克拉治是阿拉斯加州最大的城市,几乎没有受整体房价动荡的影响。自1990年以来,年均房价上涨率为3%,也没有大幅度的价格下跌。7. 蒙大拿州比灵斯(Billings, Montana)作为蒙大拿州最大的城市,即使是在经济危机的最后十年,比灵斯的经济也没有陷入衰败,失业率从没有高于7%。房屋止赎率一直相对较低,房价价跌很少。在过去25年来,比灵斯房价下跌5%的机率为零。8. 华盛顿州瓦拉瓦拉(Walla Walla, Washington)瓦拉瓦拉位于华盛顿州的东南部,盛产葡萄酒,也是一个热门景点。近年来,当地的经济也因此兴盛,房价达到新高。2005年以来,房价上涨了近30%。1990年以来的总体上涨率为256%。9. 德克萨斯州奥德萨(Odessa, Texas)过去25年来,奥德萨的房价下跌机率仅为4%,而对比拉斯维加斯和亚特兰大,同时期房价下跌机率分别为41%和39%。但是奥德萨目前的房价比1990年上涨了3倍。10.路易斯安那州霍玛-帝博多(Houma-Thibodaux,Louisiana)1990年以来,即使多次遭到飓风重创,以及经历经济危机,但该地区的房价几乎没受到影响。经济危机时房价最低也只下跌了2.5%。而这些年平均年增长率为2.8%。
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